Мармарай тұрғын үй бағасына қалай әсер етеді

Мармарай тұрғын үй бағасына қалай әсер етеді: EVA жылжымайтын мүлік бағалауына сәйкес, Мармарай жобасы жылжымайтын мүлік нарығына елеулі қозғалыс әкеледі.
Мармарай жылжымайтын мүлік нарығын Йеникапы-Сиркечи-Үскүдар желісіндегі әртүрлі жерлерге апарады.
29 қазанда пайдалануға берілетін Мармарай жобасы алғаш рет Еуропа мен Азия арасындағы теміржол жүйесіне ауысуды жүзеге асырады, ал жылжымайтын мүлік бағасы кең аумақта
және рента да анықтаушы фактор болады. EVA жылжымайтын мүлікті бағалау бас менеджері Кансель Тургут Языжы Мармарай жобасымен жылжымайтын мүлік нарығындағы өзгерістерге назар аударады.
Бағалау секторындағы жетекші компаниялардың бірі EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. жүргізген зерттеуге сәйкес, Мармарай жобасының «Босфор өткелі», әсіресе Казлычешме-Йеникапы-Үскүдар-Сиркечи-Ибрахимага арасында бар. жылжымайтын мүлік нарығы тұрғысынан ерекше ерекшелігі.
Порттар ерекшеленеді
Ыстамбұлдың тарихи өзегі Босфор өткелі мен қала маңындағы желілердің де байланысқандығын ескере отырып, «орталық» ретінде өзінің бірегейлігін одан әрі нығайта түсетінін білдірген Языджи Йеникапы-Сиркежи-Үскүдар желісін теміржол жүйесі мен теңіз жолы байланыстары тұрғысынан түйіндер ретінде бағалайды. Языжы жылжымайтын мүлік бағасының осы екі нүктеде олардың айналасына қарағанда белсендірек болатынын және қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік иелерінің Үскүдар орталық аймағындағы жалға берілетін үйлерін күтіп отырғанын, бұл аймақтан ең көбі 10-15 минуттық жерде екенін айтады. станцияның шығуы.
Екінші жағынан, Языджи қазіргі уақытта орталық аймақта жалға берілетін резиденциялардың көпшілігінің Мармарай ашылуы көп әсер етпейтін ескі ғимараттарда орналасқан пәтерлер екенін және сұралған пәтерлердің меншік иелері Мармарай ашылуын күтетінін айтты. . Сиркежи-Йеникапы аймағының жер ұсынымы шектеулі аймақ екенін және тарихи түбектің шекарасында болғандықтан жаңа резиденциялар немесе фирмалық резиденциялар сирек кездесетініне назар аударған Языджи бұл аймаққа ең жақын брендтік резиденциялардың Едикуледе орналасқанын айтты. Зейтинбурну-Бакыркөй желісі, Казлычешме станциясына жақын орналасқандықтан, бұл аймақтарда да өсім күтілетінін айтады.
Еуропалық жағындағы коммерциялық кеңістіктер бағаланады
29 жылдың 2013 қазанында жобаның «Босфор өткелі» кезеңі деп аталатын Казлычешме мен Ибрахимаға арасындағы станциялар іске қосылды. Бұл станциялардың басқа өңірлермен интеграциясы да қамтамасыз етіліп, барлық мақсатты қосылымдар 2016 жылға дейін аяқталады. Сондықтан, Языджидың айтуынша, аймақтардың жылжымайтын мүлік белсенділігі әр уақытта әртүрлі болады.
Бірінші кезекте, Босфор өткелінде көрсетілген станциялардың айналасындағы аймақтарда шаршы метр бірлігінің өсуі күтілуде. Қазіргі уақытта өте сәнді брендтік резиденциялар бар Казлычешме-Едикуле аймағында Yedikule Konakları, 16/9, Ottomare Suits, Стамбул Велиефенди, Сахил саябағы, Стамбул резиденциясы, Бакыркөй 46 сияқты брендтік резиденциялардағы шаршы метрлердің жалпы ауқымы. , Real İstanbul 5.000 TL/m2 – 7.500 TL/m2 арасында өзгереді.
Языджи бұл аймақтағы брендті жобалармен келіссөздерде Мармарай жобасының ашылуы үшін анықталған баға саясаты болмаса да, жобаны жүзеге асыру кезеңді түрде жасалған баға өзгерістерінде әрине тиімді болатынын айтады, бірақ айту қиын. алдын ала қанша өсім береді. Сонымен қатар, жобалардың басым бөлігі аяқталуға жақын болғандықтан, инвесторлардың қандай баға саясатын ұстанатыны белгісіз.
Дегенмен, Языджидың айтуынша, жобаға тікелей қатысты аймақтардың бірі Йеникапы мен Сиркежи арасында тұрғын үй алаңдары болмағандықтан және тарихи түбекте тұрғын үй жағдайлары шектеулі болғандықтан, бұл аймақтағы тұрғын үй нарығының реакциясы күтілмейді. бірінші орын. Дегенмен, Сиркечи және оның айналасындағы ескі кеңсе ғимараттары мен көшеде орналасқан дүкендерді жалға алу бағаларында абсолютті өсім болады деп айтылады. Нәтижесінде көптеген нүктелерден оңай қол жетімді аймаққа айналатын Сиркежи-Йеникапы аймағының бірнеше жылдан кейін Ыстамбұлдың трансфер орталығы болуда өте маңызды рөл атқаратынын атап өткен Языджы. Йеникапы, Сиркежи немесе Үскүдар станциясы арқылы тоқтауға тура келеді.
Анадолы жағындағы жалдау ақысы кем дегенде 10-15 пайызға өсті
Анадолы жағындағы жобаның алғашқы аялдамасы болып табылатын Үскүдар орталық аймағы қазірдің өзінде ескі елді мекендер бар аймақ ретінде ерекшеленеді. Языжы бұл университет студенттері таңдаған орын, өйткені жалға берілетін үйлер еуропалық жағына қарағанда қолайлы және брендтік резиденциялар болмаса да, орталықтан жаяу қашықтықта жалғыз жоба болып табылатын Үскүдар Престиж саябағындағы бағалар, 1 миллион 500 мың еуроға жетті.
Мармарай жобасының Үскүдардағы әсер ететін жылжымайтын мүліктерінің көбіне жалға берілетін тұрғын үй болатынын айтқан Языджи орталық аймақта жалға берілетін баспана табуда қиындықтардың бар екенін және мұның себебін меншік иелерінің жобаны күтіп отырғанын айтты. ал тұрғын үйге деген қажеттілік университеттердің ашылуымен туындады.
Үскүдардың орталық ауданында 100 м2 пәтерді жалға алу 900-1.500 лира арасында өзгереді. Ландшафт элементі іске қосылғанда, жалдау ақысы 3.000 TL-ден асуы мүмкін. Дегенмен, Мармарай жобасының іске қосылуын күткен мүлік иелері біраз уақыт сұраныс жинап, талаптарға сәйкес әрекет етеді деп күтілуде. Дегенмен, Языджы жылжымайтын мүлік нарығының ұзақ уақыт бойы қозғалатынын күткен жылжымайтын мүлік иелерінің жалға алу бағасын кем дегенде 10-15 пайызға өсіретінін болжайды. Екінші жағынан, бұл көрсеткіш ең көп дегенде бір жыл ішінде одан да артады деп күтілуде. Уақыт өте келе рельстік жүйе жобаларының әсерін айқынырақ ететін көлік құралдарының бар екенін айтқан Языджы жылжымайтын мүлік иелері мен инвесторлардың жобаның әсерін байқауға, сұраныстарды бағалауға және нарықты қалыптастыруға біраз уақыт қажет екенін айтты, әсіресе Стамбулдың жаңа рельсті жүйелермен енді ғана танысып жатқанын ескере отырып.
Анадолы жағындағы метролар жылжымайтын мүлік нарығына әсер етеді
Зерттеуге байланысты Языжы Картал-Малтепе аймағындағы фирмалық резиденциялардың бір шаршы метр құнының 2012 жылдың сәуірі мен 2011 жылдың желтоқсаны, яғни 2012 ай аралығындағы 19 пайызға өскенін анықтады. 30 жылдың желтоқсан айында EVA Gayrimenkul Değerleme жариялаған «Брендтік тұрғын үй секторы есебі» аясында. Бұл сонымен бірге олардың не істегендерін еске салады.
Қартал-Kadıköy метро, ​​Картал сот ғимараты, әлемдегі ең үлкен әділет сарайы және көптен күткен трансформация жобасында шешім кезеңіне жету. Барлық осы факторлардың нәтижесінде Картал аймағына инвестицияның артқанын білдірген Языжы бұл аймақта да жылжымайтын мүлік нарығының қарқын алғанын атап өтті.
Ибраймага станциясынан Мармараймен KadıköyКартал метро байланысының қамтамасыз етілетінін, осылайша 2013 жылдан бастап Карталдан Казлычешмеге теміржол жүйелерімен баруға болатынын айтқан Языджи 2015 жылы: Halkalıдейін үзіліссіз тасымалдауды қамтамасыз етуге болатынын атап өтеді Языжы бұл дамудың Картал аймағының тартымдылығын айтарлықтай арттыратынын атап өтті.
Шамамен екі жылда 30 пайыздық сыйлық жасаған аймақтағы брендтік резиденциялардың қазіргі бір шаршы метр құнының 3.000-5.500 TL/m2 диапазонында екенін атап өткен Языджи сонымен қатар қаладағы түрлендіру проблемаларын айтты. аймақ шешілді және процесс басталды, DKY İnşaat, Ege Yapı, İş GYO, Dap Yapı, Fer Yapı, Ол Ağaoğlu сияқты брендті компаниялардың аймаққа жаңа инвестиция салатынына сенімді екенін айтады. Языжы офис секторындағы маңызды серпіліс Әділет сарайының ашылуымен басталғанын, Карталдың қысқа мерзімде жылжымайтын мүлік саласында ұзақ жолдан өткен аймаққа айналғанын және Мармарай жобасының қосылуының үлкен нәтиже беретінін атап өтті. жеделдетуге қосқан үлесі.
Мармарай Үскүдар станциясының Үскүдар-Умрание метросымен қосылып, Чекмекөй-Санчактепеге дейін созылатынын еске салған Языджи жобаның 2016 жылы іске қосылатынын және метроға негізделген ұтқырлықтың көбінесе Чекмекөй-Санчактепе аймағында болатынын айтады. .
Жаңа инвестициялар үшін жерді қамтамасыз ету оңайырақ болғандықтан, жобалар негізінен Чекмекөй-Санчактепе аймағында әзірленген. Осы аймақтағы брендтік резиденциялардың шаршы метр бірлігінің мәндерінің 2.750 мен 4.000 TL/m2 арасында өзгеретініне назар аударған Языджи соңғы екі жылмен салыстырғанда шамамен 15-20 пайызға өскенін айтады. Бұл өсімге Үскүдар орталығына қосылатын метроның да әсер еткенін айтқан Языджи Мармарайдың Halkalı 2015 жылы Чекмекөй-Үскүдар метросының және 2016 жылы Чекмекөй-Үскүдар метросының пайдалануға берілуімен Чекмекөй-Halkalı Оның айтуынша, қалалар арасындағы тасымалдау рельсті жүйемен 70 минуттан аз уақыт ішінде жүзеге асады. Языжы оңай қол жетімді жерлерді таңдауға байланысты сұраныстың арта түсетінін, бүгінде инвестиция салғандар бірнеше жылдан кейін жалға беруді ұсынғанда жоғары сұранысты көретінін айтты. Жалдау құнында абсолютті өсім болатынын айтқан Языджи әзірге пайыз деп айтудың дұрыс еместігін айтып, ашылғаннан кейін бірнеше айлық кезең қажет екенін атап көрсетті.
Мармарай аймақтағы басқа инвестициялармен интеграцияланады
Мармарай толығымен аяқталатын 2015 жылға қарай, Еуразия туннелі деп аталатын Стамбул Босфор доңғалақты туннелі (Kazlıçesme – Göztepe торабы) жобасы да аяқталады және Казлычешме мен Гөзтепе арасындағы жол жүру уақыты айтарлықтай қысқарады. Мармарай станциялары бар бұл аймақтар осылайша көлік және қоғамдық көлік тұрғысынан тиімді аймақтар ретінде көзге түседі. Бұдан басқа, Үскүдар алаңы Мармарай жобасымен үлкен өзгеріске ұшырайды және Мармарай станциясының аяқталуымен Үскүдардың көлік торабы ретіндегі тұлғасы әлдеқайда күшті болады.
Мармарай жобасы басқа жобалармен бірге бағаланғанда нені білдіретіні туралы Языджи былай дейді: «Стамбулдағы қала маңындағы желілердің айналасындағы жоспарланбаған тұрғын аудандар, әсіресе 1960 жылдан кейін, Мармарай жобасымен трансформация процесіне кірді. Трансформация және тасымалдау жоспарларына қарасақ, Мармарайдың ауқымды тасымалдау жоспары екенін жақсы түсінеміз. Ыстамбұлдағы тас жолға бағытталған даму саясатының арқасында тартымдылығын жоғалтқан қала маңындағы желі Мармарай жобасымен қайтадан тартымды бола бастады. Желідегі немесе оның айналасындағы тұрғын үйлердің жылжымайтын мүлік құны қазірдің өзінде өсті. Муниципалитеттің немесе жеке сектордың бастамасымен жоспарланған «қалалық трансформация» жобаларының қарқындылығы арендалық құны жоғары елді мекендерде назар аударады. Еуропа жағында Мармарай бағыты бойынша Halkalı, Күчүкчекмеже, Зейтинбурну, Казлычешме, Сүлеймание қалаларды өзгерту жоспарлары бар аймақтар.Галатапорт деп аталатын круиздік порт жобасының тендері осы жылы өтті. Анадолы жағында Хайдарпаша, Картал, Пендик және мүмкін Гебзеде трансформация жоспарлары бар, олар енді осы жобамен Стамбулға жақынырақ көрінеді. Екінші жағынан, әсіресе Картал және Күчүкчекмеженің Мармарай бағытында орталық бизнес аудандары (CBD) ретінде дамуы жоспарлануда. Халықтың қырық пайызы теміржол жүйесі дамыған Париж, Лондон сияқты астана қалаларында қоғамдық көлікті пайдаланса, Стамбулда бұл көрсеткіш тек он пайызды құрайды. Осыған байланысты Мармарай теміржол көлігінің үлесін арттыратын және жылжымайтын мүлік секторына мобильділік әкелетін өте маңызды жоба.